Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet „Ortskern Michendorf“

Beratung über Gewährung eines 10%-Verfahrensabschlags vertagt

Die Gemeindevertretung der Gemeinde Michendorf hat in ihrer letzten Sitzung am 2. März 2026 keinen Beschluss zur Gewährung eines 10%-Verfahrensabschlags bei vorzeitiger Ablöse der Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet „Ortskern Michendorf“ gefasst. Die Vorlage wurde einstimmig zur weiteren Beratung in den Gremien zurückgestellt. 

Die Verwaltung wurde beauftragt, die betroffenen Grundstückseigentümer umfassend über die Inhalte des zugrunde liegenden Gutachtens des Gutachterausschusses des Landkreises Potsdam-Mittelmark zu informieren. Es wurden zudem verschiedene Fragen gesammelt, die an den Gutachterausschuss gerichtet werden sollen, der die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen und damit die Ausgleichsbeträge ermittelt hat.

Hintergrund:

Mit der Bekanntmachung am 1. April 2000 ist die Sanierungssatzung der Gemeinde Michendorf für das Sanierungsgebiet „Ortskern Michendorf“ in Kraft getreten. Der Sanierungsplan sah insbesondere folgende Maßnahmen vor:

• Sanierung und Neugestaltung der Potsdamer Straße

• Sanierung und Barrierefreiheit des Bahnhoftunnels einschließlich B&R im Außenraum und Ausgang nach Nordwesten

• Neubau Rathaus.  

Da diese Maßnahmen zum 31. Dezember 2021 noch nicht abgeschlossen waren, wurde der Durchführungszeitraums der Sanierung für das Sanierungsgebiet „Ortskern Michendorf“ mit Beschluss der Gemeindevertretung vom 7. Februar 2022 (Drs.-Nr. 365/2021) gemäß § 142 Abs. 3 Satz 4 BauGB i. V. m. § 39 der Kommunalverfassung des Landes Brandenburg bis zum 31. Dezember 2028 verlängert.  

Nach Abschluss der Sanierung ist die Gemeinde gesetzlich verpflichtet, sogenannte Ausgleichsbeträge zu erheben. Diese entsprechen der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung der jeweiligen Grundstücke – nicht den tatsächlichen Investitionskosten im Sanierungsgebiet.

Da die Bodenwerte aufgrund der Fortführung der Maßnahmen im Sanierungsgebiet und damit auch die Ausgleichsbeträge in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind, bietet die vorzeitige Ablöse Eigentümern finanzielle Planungssicherheit und wurde diese den Eigentümern von der Gemeindeverwaltung im November 2025 angeboten. Zudem können gezahlte Beträge unmittelbar für weitere Maßnahmen im Sanierungsgebiet verwendet werden.

Mit dem Vorschlag einen 10%-Abschlag bei vorzeitiger Ablöse den Grundstückseigentümern zu gewähren, würde die Gemeinde an eine bereits in der Vergangenheit angewandte Praxis anknüpfen. Die Ziele sind, eine Gleichbehandlung umzusetzen, eine Mittelverwendung im Gebiet zu sichern, den Verwaltungsaufwand zu reduzieren und Liquidität für weitere Projekte in der Gemeinde zu schaffen.

Festzuhalten ist, dass die Ausgleichsbeträge nicht dem Haushalt der Gemeinde zufließen, sondern auf einem Sanierungskonto verbucht werden; gemeinsam mit den Mitteln von Bund, Land und Gemeinde und bis zum Ende der Sanierungsmaßnahme ausschließlich für Maßnahmen im Sanierungsgebiet eingesetzt werden. Mit dem Ende des Sanierungsgebietes fließen die noch vorhandenen Mittel auch zu gleichen Teilen an Bund, Land und Gemeinde zurück, womit die Ausgleichsbeträge der Eigentümer dann außerhalb der Gemeinde verwendet werden würden. 

Der Abschluss einer Ablösevereinbarung zum jetzigen Zeitpunkt ist freiwillig, so dass auch keine Stundung der Beträge möglich sind. Eine Zahlungsverpflichtung der Eigentümer ergibt sich erst nach Abschluss des Sanierungsgebietes. Dann werden für alle Eigentümer, die nicht vorzeitig abgelöst haben, entsprechende Bescheide erstellt und können Härtefälle geprüft werden.

Die Festlegung von Sanierungsgebieten ist sowohl für die Gemeinde als auch die Anlieger mit Vorteilen dahingehend verbunden, dass sie die Möglichkeit der Nutzung von Förderprogrammen bietet. Davon haben sowohl die Gemeinde als auch zahlreiche Anlieger in der Vergangenheit Gebrauch gemacht. Darüber hinaus profitieren die Eigentümer von Möglichkeiten der Sonderabschreibungen für durchgeführte Sanierungen.

Weiteres Vorgehen: 

Der Gutachterausschuss des Landkreises Potsdam-Mittelmark hat der Gemeinde einen frühestmöglichen Termin zur Klärung der Fragen Anfang April 2026 angeboten. Anschließend erfolgen eine erneute Beratung in den Ausschüssen und die geplante Informationsveranstaltung mit den betroffenen Anliegern.